Suchergebnisse insgesamt: 5.882
01 Äußere Organisation, Verfassung
02 Innere Organisation
03 Personal
05 Allgemeine Rechtsangelegenheiten
11 Öffentliche Sicherheit und Ordnung / Polizei
14 Katastrophenschutz
17 Zivile Verteidigung
22 Kommunal und Sparkassenangelegenheiten
46 Kernenergie und Strahlenschutz
50 Sozialwesen
51 Rehabilitation Behinderter
54 Gesundheitswesen
56 Arbeit
58 Vertriebene (Aussiedler) und Flüchtlinge
60 Außerschulische Berufsbildung
62 Übergreifende kulturelle Angelegenheiten
64 Schule
65 Unterricht
66 Schüler und Eltern
67 Lehrer
68 Sport
69 Jugend
70 Weiterbildung, öffentliches Bibliothekswesen, Heimatpflege, Laienkunst
71 Kirchen
95 Statistik
  Suchergebnisse: 5.882 Treffer
 
Vorschrift
Normgeber:Wirtschaftsministerium
Aktenzeichen:52733.2/2
Erlassdatum:12.02.2002
Fassung vom:12.02.2002
Gültig ab:27.03.2002
Gültig bis:26.03.2009  Schriftgrafik ausserkraft
Quelle:Wappen Baden-Württemberg
Gliederungs-Nr:2132-1
Fundstelle:GABl. 2002, 240, ber. S. 466
Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Sicherung von Bindungen in der sozialen Wohnraumförderung (VwV-SozWo)

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis




Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Sicherung von Bindungen
in der sozialen Wohnraumförderung (VwV-SozWo)



Vom 12. Februar 2002 - Az.: 52733.2/2 –



Fundstelle: GABl. 2002, S. 240; ber. S. 466





INHALTSÜBERSICHT

1.

Anzuwendende Rechtsvorschriften

2.

Sicherung der Zweckbestimmung (§ 32 WoFG)

3.

Zuständigkeit (§ 3 WoFG, § 3 WoBindG)

4.

Überlassung von Wohnungen an Wohnberechtigte (§ 27 Abs. 1 WoFG)

5.

Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins (§ 27 Abs. 2 bis 5 WoFG)

6.

Freistellung von den Bindungen (§ 30 WoFG)

7.

Zweckentfremdung, bauliche Veränderungen (§ 27 Abs. 7 Nr. 3 WoFG)

8.

Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen (§ 31 WoFG)

9.

Maßnahmen bei Gesetzesverstößen

10.

Maßnahmen bei Nichteinhaltung von Bindungen der mit nicht öffentlichen Mitteln nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz geförderten mietweise genutzten Wohnungen

11.

Ende der Eigenschaft »öffentlich gefördert« (§§ 15 bis 18 WoBindG)

12.

Ende der Bindungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 29 WoFG)

13.

Benachrichtigungen

14.

Schlussvorschriften



Zum Vollzug des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) sowie des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2405) wird die nachfolgende Verwaltungsvorschrift erlassen:



1.
Die Belegung von geförderten Mietwohnungen, die ab dem 1. Januar 2002 im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden, erfolgt nach den Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes.
Für die Belegung von Sozialwohnungen, für die öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind, gilt das Wohnungsbindungsgesetz in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung. Das Wohnungsbindungsgesetz knüpft seinen Anwendungsbereich an die Unterscheidung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zwischen öffentlich gefördertem sozialen Wohnungsbau (§§ 6 Abs. 1, 25 bis 72 II.WoBauG) und Wohnungsbau, der nicht mit öffentlichen Mitteln im Sinne des § 6 Abs. 1 II.WoBauG gefördert worden ist. Wohnungen fallen nicht unter den Anwendungsbereich des Wohnungsbindungsgesetzes, wenn sie zwar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert worden sind, diese aber nicht als öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 II.WoBauG gegolten haben. Das Wohnungsbindungsgesetz ist daher auf Wohnungen nicht unmittelbar anzuwenden, die mit Aufwendungsdarlehen nach § 88 II.WoBauG oder im Wege der vereinbarten bzw. einkommensorientierten Förderung nach §§ 88 d bzw. 88 e II.WoBauG gefördert worden sind.
Für die Belegung von Sozialwohnungen, für die nach den §§ 88, 88 d oder 88 e II.WoBauG Fördermittel bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind, sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung und des Wohnraumförderungsgesetzes nach Maßgabe dieser Verwaltungsvorschrift entsprechend heranzuziehen.
Soweit bei Fördermaßnahmen im Jahr 2002 gemäß § 46 Abs. 2 WoFG übergangsweise noch Fördermittel nach dem Landeswohnungsbauprogramm 2001 oder einem früheren Programm auf der Grundlage des Zweiten Wohnungsbaugesetzes bewilligt werden, gilt für die Belegung auch dieser Wohnungen das Wohnungsbindungsgesetz in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung bzw. sind die dortigen Regelungen entsprechend heranzuziehen.


2.


2.1
Die Gemeinden haben den im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz und der sozialen Wohnraumförderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Mietwohnraum in ihrem Gebiet in einer Wohnungskartei/Wohnungsdatei zu erfassen und die Einhaltung der Belegungsbindungen zu überwachen. Bei öffentlich geförderten Wohnungen findet insoweit § 2 WoBindG i. V. m. § 32 Abs. 2 bis 4 WoFG Anwendung. Bei den nach §§ 87 a, 87 b, 88, 88 d und 88 e II.WoBauG geförderten Wohnungen gelten § 32 Abs. 2 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 und 5 (vgl. § 47 Abs. 4 WoFG). Bei den mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnungen im Sinne der §§ 87 a und 87 b II.WoBauG obliegen die Aufgaben nach § 32 Abs. 2 bis 4 WoFG derjenigen Stelle, die das Besetzungsrecht ausübt, soweit nicht der Darlehens- oder Zuschussgeber eine andere Stelle bestimmt hat (§ 48 Abs. 1 c WoFG, § 88 f Abs. 1 Satz 2 II.WoBauG). Bei Fördermaßnahmen anderer Träger der sozialen Wohnraumförderung ist die Zuständigkeit der Gemeinde für die Sicherung der Zweckbestimmung der Wohnungen nur gegeben, soweit ihr ein Belegungsrecht nach § 26 Abs. 2 WoFG eingeräumt ist.
Der im Rahmen der Förderung des selbst genutzten Wohneigentums geförderte Wohnraum braucht nicht erfasst zu werden, solange er selbst genutzt wird.
In der Wohnungskartei/Wohnungsdatei sind alle Angaben aufzunehmen, die notwendig sind, um die Zweckbestimmung der Wohnungen zu sichern, insbesondere:
a)
Bezeichnung der Wohnung (Straße, Hausnummer, Stockwerk und Lage bzw. Nummer der Wohnung),
b)
Name und Anschrift der Verfügungsberechtigten,
c)
Art der Wohnung (vermietete Wohnung im Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietwohnung im Mehrfamilienhaus, mietweise genutzte Eigentumswohnung),
d)
Zahl der Wohnräume und Wohnfläche der Wohnung,
e)
Inhalt der Belegungs- und Mietbindungen,
f)
Beginn und Ende der Belegungs- und Mietbindungen,
g)
Datum und Aktenzeichen des Bewilligungsbescheids bzw. der Fördervereinbarung, Art und Dauer besonderer Belegungsvorbehalte,
h)
Mitteilungen nach §§ 27 Abs. 8 WoFG bzw. § 4 Abs. 1 WoBindG,
i)
Name des jeweils aktuellen Wohnungsnutzers oder Mieters, Datum des Einzugs und des Wohnberechtigungsscheins,
j)
Genehmigung der Selbstbenutzung oder der Nichtvermietung nach § 27 Abs. 7 Nr. 1 und 2 WoFG,
k)
Freistellung nach § 30 WoFG,
l)
Ausgleichszahlung oder Einräumung eines Belegungsrechts an einer Ersatzwohnung nach § 30 Abs. 1 WoFG,
m)
Übertragung der Belegungs- und Mietbindungen nach § 31 WoFG,
n)
Genehmigung einer Zweckentfremdung nach § 27 Abs. 7 Nr. 3 WoFG,
o)
Einbeziehung von Zubehörräumen, Wohnungsvergrößerung, Umbau nach § 14 WoBindG,
p)
Geldleistungen nach § 33 WoFG,
q)
nachträgliche Änderungen der Pflichten entsprechend der Buchstaben j bis n, die im Rahmen von nicht mit öffentlichen Mitteln durchgeführten Förderungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz festgelegt wurden.
Die Ausgestaltung der Kartei im Einzelnen liegt im Ermessen der jeweiligen Gemeinde.


2.2
Nach § 4 Abs. 2 Nr. 6 des Meldegesetzes sind die Meldebehörden ermächtigt, für die Mitwirkung bei der Sicherung der Belegungsbindung von nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz geförderten Wohnungen im Melderegister die Tatsache zu speichern, dass der Betroffene eine nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz geförderte Wohnung bewohnt, sowie die Art der Förderung. Die für die Überwachung der Belegungsbindung zuständige Stelle darf der Meldebehörde zu diesem Zweck mitteilen, welche Personen Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz bewohnen. Entsprechendes gilt für Förderungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz.


2.3
Bei der Wohnungskartei handelt es sich um eine Datei im Sinne des Landesdatenschutzgesetzes (LDSG).
Die Kartei dient dem Zweck, die Bindungen der geförderten Wohnungen sicherzustellen; hierzu gehört auch die Erhebung der Ausgleichszahlungen nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen für Baden-Württemberg. Eine Übermittlung der gespeicherten personenbezogenen Daten ist grundsätzlich nur im Rahmen dieser Zweckbestimmung zulässig, sofern die Voraussetzungen der §§ 15 ff. LDSG vorliegen. Für die Nutzung der Daten innerhalb der Gemeinde, insbesondere für die Weitergabe der Daten, gelten die genannten Grundsätze entsprechend. Mit dem Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz bzw. mit dem Ende der Bindungen aus dem Förderverhältnis bei sonstigen Förderungen sind die gespeicherten Daten in der Kartei zu löschen und die Akten auszusondern.


2.4
Der Vermieter hat nach § 32 Abs. 3 Satz 1 WoFG der zuständigen Stelle unverzüglich die Veräußerung von belegungs- oder mietgebundenen Wohnungen und die Begründung von Wohnungseigentum an solchen Wohnungen schriftlich mitzuteilen. Zuständige Stelle ist die Gemeinde, bei Förderungen anderer Träger der sozialen Wohnraumförderung jedoch nur, soweit ihr ein Belegungsrecht i. S. v. § 26 Abs. 2 WoFG eingeräumt ist. Die Mitteilung ist unverzüglich abgegeben, wenn sie ohne schuldhaftes Zögern erfolgt. Diese Voraussetzung liegt in der Regel vor, wenn die Mitteilung innerhalb eines Monats nach Eintritt des Mitteilungsgrundes (Beurkundung des Veräußerungsvertrags bzw. der Eintragung des Wohnungseigentums) der zuständigen Stelle zugeht.


3.


3.1
Die sachlich zuständige Stelle im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes und des Wohnungsbindungsgesetzes bestimmt sich nach der Verordnung der Landesregierung und des Wirtschaftsministeriums zur Durchführung des Wohnraumförderungsgesetzes und des Wohnungsbindungsgesetzes (DVO-WoFG) vom 29. Januar 2002 (GBl. S. 92) sowie nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung der Landesregierung über Zuständigkeiten nach dem Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiZuVO) in der Fassung der Verordnung vom 29. Januar 2002 (GBl. S. 92).
Soweit Förderungen nach § 88 d und § 88 e II. WoBauG erfolgt sind, ist die Gemeinde auf Grund ihrer im Förderverfahren abgegebenen Erklärung, die Einhaltung der Bindungen zu überwachen, zuständig. Zuständigkeiten der Landeskreditbank Baden-Württemberg - Förderbank (L-Bank) nach Nummer 10 dieser Verwaltungsvorschrift bleiben unberührt.


3.2
Die örtlich zuständige Stelle im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes ist grundsätzlich die Gemeinde, in deren Bereich die Wohnung liegt (Belegenheitsgemeinde, § 3 Abs. 1 Nr. 1 des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes - LVwVfG).
Zur Erteilung des Wohnberechtigungsscheins nach § 27 WoFG ist örtlich zuständig die Gemeinde, in der der Antragsteller seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 a LVwVfG), oder die Gemeinde, in der der Antragsteller seinen Wohnsitz begründen will (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 LVwVfG). Sofern nur die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommt, ist allein die Gemeinde zuständig, in deren Bereich diese Wohnung liegt.


4.


4.1
Der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nach § 27 Abs. 1 Satz 1 WoFG nur einem Wohnungssuchenden überlassen, der seine Wohnberechtigung durch Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins nachweist. Die Ausstellung des Wohnberechtigungsscheins richtet sich nach § 27 Abs. 2 bis 5 WoFG sowie Nummer 5 dieser Verwaltungsvorschrift.


4.2
Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf eine öffentlich geförderte Wohnung nur überlassen werden, wenn eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geforderten sozialen Wohnungsbau nach § 5 WoBindG übergeben und die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Nach § 5 WoBindG wird diese Bescheinigung in entsprechender Anwendung des § 27 Abs. 1 bis 5 WoFG erteilt. Damit ist auch hier Nummer 5 dieser Verwaltungsvorschrift anzuwenden.
Ergänzend ist bei diesen Wohnungen zu beachten:


4.2.1
§ 4 Abs. 2 Satz 3 WoBindG ist weiter anzuwenden, wobei die Genehmigung einer geringfügigen Überschreitung der in dem Wohnberechtigungsschein angegebenen Wohnungsgröße nur erteilt werden darf, wenn die angemessene (maßgebliche) Wohnfläche um nicht mehr als fünf m2 überschritten wird.


4.2.2
Der Vorbehalt für Angehörige eines bestimmten Personenkreises nach § 4 Abs. 3 WoBindG endet in der Regel nach Ablauf von zehn Jahren seit der Bezugsfertigkeit, soweit sich aus der Bewilligung nichts anderes ergibt.


4.2.3
Vorrangig zu berücksichtigende Personen,
insbesondere schwangere Frauen
§ 4 Abs. 4 WoBindG bestimmt, dass bei Bestehen eines gesetzlichen Benennungsrechts zugunsten der zuständigen Stellen in Fällen ergänzender kommunaler Wohnungsbauförderung die in § 5 a Satz 3 WoBindG genannten Personengruppen Priorität genießen. Sind schwangere Frauen wohnberechtigte Wohnungssuchende, haben sie Vorrang vor den anderen Personengruppen. Unberührt bleiben Vorbehalte für Angehörige eines bestimmten Personenkreises.
Entsprechendes gilt, soweit der zuständigen Stelle ein vertragliches Besetzungsrecht zusteht, d. h. der Verfügungsberechtigte der Wohnung sich im Darlehensvertrag verpflichtet hat, mit einem von der zuständigen Stelle benannten Wohnungssuchenden einen Mietvertrag abzuschließen.
Auch wenn ein gesetzliches Besetzungsrecht zugunsten einer Stelle besteht, die für den Bau der Wohnungen Wohnungsfürsorgemittel für Angehörige des öffentlichen Dienstes gewährt hat, sind bei der Wohnungsvergabe die in § 5 a Satz 3 WoBindG genannten Personenkreise, insbesondere schwangere Frauen, bevorzugt zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 5 WoBindG).
Die vorrangige Berücksichtigung der Personengruppen nach § 5 a Satz 3 WoBindG - insbesondere schwangerer Frauen - schließt in der Rangfolge der Benennungen eine Abwägung mit den Dringlichkeitskriterien sonstiger Bewerber (z. B. Obdachlosigkeit, schwere Krankheit, lange Wartezeit) nicht generell aus. Vorrangig zu benennende Bewerber sind jedoch in Konkurrenz zu sonstigen Wohnungssuchenden bei gleicher Dringlichkeit immer bevorrechtigt. Die vorrangige Berücksichtigung kann in der Weise erfolgen, dass - soweit entsprechende Bewerber vorhanden sind - aus diesem Personenkreis jeweils eine, zwei oder alle drei Personen benannt werden. Letzteres wird in der Regel bei wohnberechtigten schwangeren Frauen zu erfolgen haben, um deren besonderen Vorrang sicherzustellen.
Der Vorrang schwangerer Frauen vor den anderen nach § 5 a Satz 3 WoBindG vorrangig zu berücksichtigenden Personengruppen erstreckt sich bei verheirateten Frauen auf die zum Familienhaushalt zählenden Angehörigen, für die eine gemeinsame Bescheinigung über die Wohnberechtigung vorliegt.
Der Verstoß gegen die Vorrangregelung gemäß § 4 Abs. 4 Satz 3 und § 4 Abs. 5 Satz 3 WoBindG kann nach § 26 Abs. 1 Nr. 2 WoBindG als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.


4.3
An welche Wohnungssuchenden nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetze nicht öffentlich geförderte Wohnungen überlassen werden dürfen, richtet sich nach der jeweiligen Fördervereinbarung. Setzt die Überlassung danach die Vorlage einer Wohnberechtigungsbescheinigung nach § 5 WoBindG oder einer Bescheinigung nach Nr. 6.8 der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Durchführung des Wohnungsbindungsgesetzes vom 11. August 1995 (GABl. S. 571) voraus, ist in allen Fällen eine Belegung auf der Grundlage eines nach § 5 WoBindG i. V. m. § 27 Abs. 1 bis 5 WoFG erteilten Wohnberechtigungsscheins möglich. Die nachstehenden Ausführungen in Nummer 5 dieser Verwaltungsvorschrift finden entsprechende Anwendung. Außerdem ist Nummer 4.2.1 entsprechend anzuwenden.
Soweit in einer Bewilligung oder Förderzusage bei der Bestimmung der Einkommensgrenze auf § 25 Abs. 2 II.WoBauG Bezug genommen wurde, findet an dessen Stelle die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG Anwendung (vgl. § 47 Abs. 3 Satz 1 WoFG). Damit berechnen sich auch erhöhte Einkommensgrenzen auf der Grundlage des § 9 Abs. 2 WoFG.


5.


5.1


5.1.1
Wohnungssuchender ist, wer sich nicht nur vorübergehend im Bundesgebiet aufhält und rechtlich und tatsächlich in der Lage ist, für sich und seine Haushaltsangehörigen nach § 18 WoFG auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen und dabei einen selbständigen Haushalt zu führen, und die dafür erforderliche Wohnung sucht.
Wohnungssuchende müssen grundsätzlich volljährig sein. Bei der Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins an Minderjährige ist zu beachten, dass Minderjährige - soweit sie nicht verheiratet sind oder waren - nur mit Willen des gesetzlichen Vertreters einen Wohnsitz begründen können (§ 8 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Zudem ist davon auszugehen, dass Minderjährige unter 16 Jahre im Regelfall tatsächlich keinen selbständigen Haushalt führen.
Bei Studenten, die für ihre Lebenshaltung überwiegend von anderen zum Haushalt rechnenden Personen unterstützt werden, ist entsprechend § 4 Abs. 3 des Wohngeldgesetzes zu vermuten, dass sie nur vorübergehend von diesem Haushalt abwesend sind und deshalb keinen selbständigen Haushalt führen können. Im Übrigen ist maßgebend, wo der Student bei einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalles seinen Lebensmittelpunkt besitzt.


5.1.2
Nach § 18 Abs. 2 WoFG ist neben dem (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartner i. S. d. Lebenspartnerschaftsgesetzes auch der Partner einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft als zum Haushalt rechnende Person mit zu berücksichtigen. Ob eine Lebensgemeinschaft eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 WoFG darstellt und auf Dauer angelegt ist, ist von der zuständigen Stelle im Einzelfall eigenverantwortlich zu entscheiden. Indizien, die für eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft sprechen, sind z. B. ein gemeinsames Kind, bereits bisheriges gemeinsames Wohnen, gemeinsame Kontoführung, Bildung gemeinsamen Vermögens. Auch ohne Vorliegen solcher Indizien kann jedoch von einer auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft ausgegangen werden, wenn die Darlegung der gemeinsamen Lebensplanung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände plausibel erscheint.


5.1.3
Als Wohnungssuchende gelten auch Ausländer, die sich nicht nur vorübergehend in der Bundesrepublik Deutschland aufhalten dürfen und deswegen eine Aufenthaltserlaubnis (§ 15 Ausländergesetz - AuslG; § 68 Asylverfahrensgesetz - AsylVfG), eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis (§ 24 AuslG) oder eine Aufenthaltsberechtigung (§ 27 AuslG) besitzen.
Familienangehörige, die sich noch im Ausland aufhalten, können mitberücksichtigt werden, sofern ihre Übersiedlung auf längere Dauer in die Bundesrepublik unmittelbar bevorsteht und bei ihnen die ausländerrechtlichen Voraussetzungen für einen längeren Aufenthalt erfüllt sind.
Lediglich ein vorübergehendes Aufenthaltsrecht liegt vor, wenn sich der Ausländer entsprechend dem Zweck des Aufenthaltes von vornherein nur eine absehbare Zeit (in der Regel nicht länger als ein Jahr) im Bundesgebiet aufhalten darf. Dazu gehören
-
Asylbewerber, die im Besitz einer Aufenthaltsgestattung (§ 55 Asylverfahrensgesetz) sind,
-
Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung (§ 28 AuslG), es sei denn, bei dem konkreten Aufenthaltszweck ist von einer längeren Aufenthaltsdauer als einem Jahr auszugehen,
-
Inhaber einer Aufenthaltsbefugnis nach § 30 AuslG, soweit sie sich noch nicht länger als ein Jahr im Bundesgebiet aufgehalten haben und erkennbar ist, dass die Rückführungshindernisse in absehbarer Zeit entfallen,
-
Inhaber einer Aufenthaltsbefugnis nach § 32 a AuslG.
Ausländer, die sich ohne Aufenthaltsrecht im Bundesgebiet aufhalten, die ein vorläufiges Bleiberecht nach § 69 AuslG haben oder die lediglich geduldet sind (§§ 54, 55, 56 AuslG), haben grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.
Dagegen können Ausländer, denen aufgrund § 32 AuslG eine Aufenthaltsbefugnis auf Anordnung der obersten Landesbehörde erteilt worden ist, die Erteilung einer Wohnberechtigung verlangen. Entsprechendes gilt für Ausländer, denen gemäß § 70 AsylVfG i. V. m. § 51 Abs. 1 AuslG eine Aufenthaltsbefugnis erteilt wird.
Die aufenthaltsrechtlichen Umstände sind jeweils durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachzuweisen.
Nicht wohnberechtigt sind die Angehörigen der im Bundesgebiet stationierten ausländischen Streitkräfte und deren Haushaltsangehörige.


5.2
Bei der Ermittlung der Einkommensverhältnisse ist nach §§ 20 bis 24 WoFG das Gesamteinkommen festzustellen.
Zur Einkommensermittlung wird auf die Ausführungen in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zur Durchführung des Wohngeldgesetzes 2002 (WoGVwV 2002) vom 27. Dezember 2001 (Bundesanzeiger Nr. 11 a vom 17. Januar 2002) in der jeweils gültigen Fassung verwiesen.
Dabei gelten entsprechend die Ausführungen
zu § 9 WoGG für § 20 WoFG (Begriff des Gesamteinkommens),
zu § 10 WoGG für § 21 WoFG (Begriff des Jahreseinkommens),
zu § 11 WoGG für § 22 WoFG (Ermittlungszeitraum),
zu § 12 WoGG für § 23 WoFG (Pauschaler Abzug),
zu § 13 WoGG für § 24 WoFG (Frei- und Abzugsbeträge).
Bei der Heranziehung der WoGVwV ist zu beachten, dass § 20 WoFG auf das Gesamteinkommen der Haushaltsangehörigen i. S. v. § 18 WoFG, das Wohngeldgesetz in § 9 WoGG jedoch auf das Gesamteinkommen des Familienhaushalts abstellt. Außerdem gehören anders als im Wohngeldrecht die steuerfreien Mutterschutzleistungen nach § 21 Abs. 2 Nr. 1.6 WoFG nicht zum Jahreseinkommen.


5.3
Wird die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 oder vom Land festgelegte davon abweichendende Einkommensgrenzen (§ 9 Abs. 3 WoFG) eingehalten, ist dem Wohnungssuchenden der beantragte Wohnberechtigungsschein zu erteilen (§ 27 Abs. 3 Sätze 1 und 2 WoFG). Dieser allgemeine Wohnberechtigungsschein ist hinsichtlich der Bescheinigung der eingehaltenen Einkommensgrenze vorbehaltlich abweichender Vorschriften der jeweiligen Länder im ganzen Bundesgebiet einsetzbar. Er enthält eine Aussage über die in Baden-Württemberg dem Haushalt zustehende Wohnungsgröße.
Die Einhaltung der Einkommensgrenze für den Bezug einer Wohnung in Baden-Württemberg kann grundsätzlich auch durch einen vergleichbaren Wohnberechtigungsschein eines anderen Bundeslandes nachgewiesen werden. Die zuständige Stelle hat jedoch auch in diesem Fall die in Baden-Württemberg für den Wohnungssuchenden maßgebliche Wohnungsgröße zu ermitteln und zu bescheinigen. Diese Bescheinigung kann unter Verwendung des Formblatts nach dem Muster der Anlage 1 oder durch Hinzufügung eines amtlichen Gültigkeitsvermerks (z. B. Stempel) erfolgen. Der Wohnberechtigungsschein des anderen Landes ist im ersten Fall im Original bzw. bei Hinzufügung eine Gültigkeitsvermerks in Kopie zu den Akten zu nehmen. Wird ein neuer Wohnberechtigungsschein nach dem Muster der Anlage 1 unter Übernahme des Ergebnisses der Einkommensprüfung des anderen Landes erlassen, ist auch die im Bescheid des anderen Landes festgesetzte Gültigkeitsdauer zu übernehmen.


5.4


5.4.1
Eine Wohnberechtigungsschein kann nach § 27 Abs. 3 Satz 4 WoFG auch ohne Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenze ausgestellt werden, wenn
-
die Versagung für den Wohnungssuchenden eine besondere Härte bedeuten würde,
-
der Wohnungssuchende eine geförderte Wohnung freimacht, deren Miete je Quadratmeter Wohnfläche niedriger ist oder deren Größe die für ihn angemessene Wohnungsgröße übersteigt.


5.4.2
In beiden Fällen ist bei der Entscheidung zu beachten, dass dem Wohnungswechsel bzw. der Vergabe einer Wohnung nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen dürfen.


5.4.3
Bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen ist dem Wohnungssuchenden grundsätzlich nur ein Wohnberechtigungsschein für eine bestimmte Wohnung zu erteilen. Soweit dies in besonderen Ausnahmefällen nicht erfolgt, ist die Bescheinigung ausdrücklich auf das Gebiet des Landes zu beschränken.


5.4.4
Ob eine besondere Härte im Sinne des § 27 Abs. 3 Satz 4 Nummer 1 WoFG vorliegt, bedarf einer genauen Prüfung des Einzelfalls.
Eine besondere Härte liegt nicht schon dann vor, wenn der Wohnungssuchende keine angemessene Wohnung hat oder wenn das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze überschreitet und ihm deshalb kein Wohnberechtigungsschein nach § 27 Abs. 3 Sätze 1 und 2 WoFG erteilt werden kann. Vielmehr müssen weitere besondere Umstände hinzutreten.
Die Versagung der Bescheinigung würde zum Beispiel eine besondere Härte bedeuten, wenn es hierdurch dem Wohnungssuchenden oder seinen Familienmitgliedern unmöglich gemacht würde, eine Wohnung zu beziehen, von der aus pflegebedürftige Angehörige versorgt werden können.


5.5
Für die Entscheidung über die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung maßgebend.


5.6
Der Bezug einer geförderten Wohnung ist insbesondere nicht gerechtfertigt, wenn der Wohnungssuchende oder eine andere zu seinem Haushalt rechnende Person i. S. v. § 18 WoFG über ausreichendes Wohneigentum oder sonst über erhebliches verwertbares Vermögen verfügt. Erheblich ist ein Vermögen dann, wenn die jährlichen Zinserträge 40 vom Hundert der Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG übersteigen. Es ist ein jährlicher Zinssatz von 4 vom Hundert zugrunde zu legen. Dies bedeutet einen Vermögenswert von z. B. 120000 Euro bei einem Einpersonenhaushalt oder von 180000 Euro bei einem Zweipersonenhaushalt.


5.7


5.7.1
In dem Wohnberechtigungsschein ist die für den Wohnungssuchenden maßgebliche Wohnungsgröße nach der Raumzahl und der Wohnfläche anzugeben. Angemessen nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 WoFG und damit maßgeblich sind folgende Wohnungsgrößen:
-
Alleinstehende: bis zu 45 m2 Gesamtwohnfläche,
-
Haushalt mit zwei Haushaltsangehörigen: bis zu 60 m2 oder zwei Wohnräume,
-
Haushalt mit drei Haushaltsangehörigen: bis zu 75 m2 oder drei Wohnräume,
-
Haushalt mit vier Haushaltsangehörigen: bis zu 90 m2 oder vier Wohnräume.
Für jede weitere zum Haushalt rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche um 15 m2 oder einen weiteren Raum.


5.7.2
Zusätzlicher Wohnraum wegen persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse
Eine Gewährung zusätzlichen Wohnraums ist insbesondere in den nachfolgend aufgeführten Fällen möglich.


5.7.2.1
Schwerbehinderten kann eine zusätzliche Wohnfläche mit bis zu 15 m2 oder ein zusätzlicher Wohnraum zugebilligt werden, wenn durch die Art der Behinderung ein zusätzlicher Wohnflächenbedarf besteht. Von einem zusätzlichen Wohnflächenbedarf ist insbesondere bei Rollstuhlfahrern auszugehen.


5.7.2.2
Wird der Wohnberechtigungsschein für den Bezug einer betreuten Seniorenmietwohnung erteilt, kann eine Wohnfläche angegeben werden, die die Wohnflächengrenzen der Nummer 5.7.1 bei einem Einpersonenhaushalt um bis zu 10 m2 und bei einem Zweipersonenhaushalt um bis zu 10 vom Hundert überschreitet.


5.7.2.3
Alleinstehenden Elternteilen mit einem Kind kann im Einzelfall ein zusätzlicher Wohnraum zugebilligt werden, wenn entsprechende persönliche oder berufliche Bedürfnisse vorliegen; die nach Nummer 5.7.1 angemessene Wohnfläche erhöht sich in solchen Fällen um bis zu 10 m2. In diesen Fällen ist der Wohnberechtigungsschein für eine bestimmte Wohnung nach dem Muster der Anlage 3 zu erteilen (s. unten Nummer 5.9.2). Im Übrigen kann alleinstehenden Elternteilen mit Kindern nicht ohne weiteres zusätzliche Wohnfläche oder ein zusätzlicher Wohnraum mit der Begründung zugebilligt werden, in absehbarer Zeit entstehe zusätzlicher Raumbedarf.


5.7.3
Zusätzlicher Wohnraum wegen in absehbarer Zeit zu erwartenden zusätzlichen Raumbedarfs
Eine zusätzliche Wohnfläche von 15 m2 oder ein zusätzlicher Wohnraum können auf Antrag für den nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartenden zusätzlichen Raumbedarf zugebilligt werden (§ 27 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 Buchst. b WoFG); das gilt insbesondere für junge Ehepaare, bei denen keiner der Ehegatten das 40. Lebensjahr vollendet hat und deren Ehe noch nicht länger als fünf Jahre besteht. Eine entsprechende Anwendung auf sonstige auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften ist nicht möglich.


5.7.4
Zusätzlicher Wohnraum zur Vermeidung
besonderer Härten


5.7.4.1
In den Fällen des § 27 Abs. 3 Satz 4 Nr. 2 WoFG (vgl. Nummer 5.3.1 erster Spiegelstrich) kann in Härtefallen ausnahmsweise ein zusätzlicher Wohnraum bescheinigt werden, damit der Wohnungstausch nicht an der für den Wohnberechtigten angemessenen Wohnungsgröße scheitert.
Ein Härtefall liegt insbesondere vor, wenn
-
ältere, gebrechliche oder behinderte Menschen innerhalb desselben Hauses umziehen wollen oder
-
ältere Menschen eine Wohnung in der Nähe ihrer Kinder beziehen wollen.


5.7.4.2
Zur Vermeidung einer besonderen Härte ist auch eine Berücksichtigung von Personen, die sich nicht nur vorübergehend in der Wohnung aufhalten, jedoch keine Haushaltsangehörigen i. S. d. § 18 WoFG sind, bei der Bemessung der Wohnungsgröße möglich. Hierfür müssen zusätzliche Gründe vorliegen, die die Versagung eines Wohnberechtigungsscheins als eine besondere Härte erscheinen lassen. Auch muss in diesen Fällen bei der Prüfung der Wohnberechtigung das Einkommen der nach § 18 WoFG nicht zum Haushalt rechnenden Person beim Gesamteinkommen und der maßgeblichen Einkommensgrenze mit berücksichtigt werden, soweit nicht ein Fall nach § 27 Abs. 3 Satz 4 Nr. 1 WoFG vorliegt. In allen Fällen ist ein Wohnberechtigungsschein nach dem Muster der Anlage 3 zu erteilen (s. Nummer 5.9.2).
Eine zusätzliche Wohnfläche von 15 m2 oder ein zusätzlicher Wohnraum kann daher zur Vermeidung von besonderen Härten z. B. anerkannt werden, soweit ein pflegebedürftiger Antragsteller eine Pflegeperson, die nicht zu den Haushaltsangehörigen nach § 18 WoFG rechnet, mit in seine Wohnung aufzunehmen beabsichtigt.


5.7.4.3
Ein Wohnberechtigungsschein kann nach dem Muster der Anlage 3 für Wohngemeinschaften von Alleinerziehenden erteilt werden, wenn
-
jedes Mitglied aufgrund seines Einkommens selbst wohnberechtigt ist,
-
die Wohngemeinschaft, mindestens aber ein alleinerziehender Elternteil der Wohngemeinschaft, als Wohnungsnotfall anerkannt ist,
-
für den Fall des Auszugs von Mitgliedern der Wohngemeinschaft die Bereitschaft besteht, entsprechende Personen, die die sonstigen Voraussetzungen erfüllen - vorrangig anerkannte Wohnungsnotfälle - neu aufzunehmen. Ein derartiger Wechsel in der Zusammensetzung der Wohngemeinschaft muss in dem der Wohnraumüberlassung zugrunde liegenden Vertrag ausdrücklich zugelassen sein,
-
keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Wohngemeinschaft lediglich zum Zweck des Bezugs einer größeren Sozialwohnung gebildet wird,
-
nachträglich neu in die Wohngemeinschaft eintretende Personen nur in die Wohngemeinschaft aufgenommen werden, wenn ihr Einkommen die für sie geltende Einkommensgrenze nicht übersteigt, was durch Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins nach dem Muster der Anlage 2 oder der Anlage 3 dem Vermieter nachzuweisen ist.
Diese Regelungen können in Fällen sozialer Dringlichkeit (etwa bei Wohngemeinschaften Behinderter oder Wohnungsloser) entsprechend angewandt werden.
Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung nicht vor, ist zu prüfen, ob die Wohnungsversorgung der in Frage stehenden Fälle im Weg der Freistellung nach § 7 WoBindG bzw. § 30 WoFG in Betracht kommt.


5.7.5
Nummer 4.2.1 ist bei anderen als mit öffentlichen Mitteln i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes geförderten Wohnungen entsprechend anzuwenden.


5.8
Für die Antragstellung soll das Formblatt nach dem Muster der Anlage 1 verwendet werden. In dem Antrag hat der Wohnungssuchende für sich und jede zu seinem Haushalt rechnende Person, die über eigenes Einkommen verfügt, eine Erklärung über das Einkommen abzugeben. Anträge, die formlos oder auf anderen Formblättern eingereicht werden, dürfen nur dann zurückgewiesen werden, wenn sie die für die Entscheidung erforderlichen Angaben nicht enthalten oder auch nach Aufforderung nicht ergänzt werden.


5.9


5.9.1
Für die Erteilung des allgemeinen Wohnberechtigungsscheins in den Fällen der Nummer 5.3 soll das Formblatt nach dem Muster der Anlage 2 verwendet werden.
In dem Wohnberechtigungsschein ist anzugeben, welche maßgebliche Einkommensgrenze eingehalten wird. Sofern die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG nicht eingehalten wird, ist die festgestellte Überschreitung dieser Einkommensgrenze oder die eingehaltene maßgebliche Einkommensgrenze in Prozentzahlen und in Schritten von jeweils fünf vom Hundert anzugeben (z. B. die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG wird um nicht mehr als 35 % überschritten; die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 plus 40 % wird eingehalten).
Wohnberechtigungsscheine sind zu erteilen, wenn das Haushaltseinkommen des Antragstellers die höchste maßgebliche Einkommensgrenze des Landes bei der Förderung von Mietmietwohnungen einhält. Wird die höchste maßgebliche Einkommensgrenze des Landes überschritten, kann die zuständige Stelle einen Wohnberechtigungsschein erteilen, soweit der Antragsteller dies im Hinblick auf eine Verwendung in einem anderen Bundesland ausdrücklich beantragt.


5.9.2
Für die Erteilung eines besonderen Wohnberechtigungsscheins in den Fällen der Nummer 5.4 soll das Formblatt nach dem Muster der Anlage 3 verwendet werden.


5.9.3
Soweit im Rahmen einer Förderung nach § 88 a, § 88 d und § 88 e II.WoBauG in der Fördervereinbarung bzw. im Bewilligungsbescheid vorgesehen wurde, dass der Nachweis der Voraussetzungen zum Bezug einer Wohnung durch eine Bescheinigung nach § 5 WoBindG bzw. 6.8 der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Durchführung des Wohnungsbindungsgesetzes vom 11. August 1995 (GABl. S. 571) zu erbringen ist, ist an Stelle dieser Bescheinigungen ebenfalls eine Bescheinigung nach den Mustern der Anlagen 2 und 3 zum Nachweis der Bezugsberechtigung erforderlich und ausreichend.


5.9.4
Die Gültigkeit des Wohnberechtigungsscheins nach den Mustern der Anlagen 2 und 3 ist auf ein Jahr begrenzt (§ 27 Abs. 2 Satz 1 WoFG).


5.9.5
Die Bestätigung des Vermieters über die Überlassung einer gebundenen Wohnung an einen Wohnungssuchenden soll durch Formblatt nach dem Muster der Anlage 4 erfolgen.


6.
Nach § 7 Abs. 2 WoBindG findet § 30 WoFG entsprechend auch für die Freistellung von mit öffentlichen Mitteln im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes geförderten Wohnungen Anwendung.
Wegen der Freistellung von nicht öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (z. B. nach §§ 88, 88 d, 88 e II. WoBauG) wird auf Nummer 10 verwiesen. Bei diesen Wohnungen kann eine Freistellung von den Bindungen nur durch die L-Bank im Benehmen mit der Gemeinde erfolgen.


6.1
Die Freistellung kann sich beziehen auf die Bindungen an die Einkommensgrenze und an die Wohnungsgröße sowie auf den Vorbehalt für einen bestimmten Personenkreis. Dagegen ist insbesondere eine Freistellung von der Mietbindung des § 28 WoFG bzw. § 8 WoBindG nicht möglich. Freigestellt werden kann auch von dem Erfordernis des Verfügungsberechtigten nach § 27 Abs. 7 Satz 1 WoFG, sich eine Selbstnutzung, ein Leerstehenlassen oder eine andere als eine Wohnnutzung genehmigen zu lassen.


6.2


6.2.1
Eine Freistellung kann erteilt werden, wenn und soweit


1.
nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen ein überwiegendes öffentliches Interesse an den Bindungen nicht mehr besteht oder


2.
an der Freistellung ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht oder


3.
die Freistellung der Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dient oder


4.
an der Freistellung ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten besteht.
Liegen die Voraussetzungen für eine Freistellung vor, erfolgt die Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen.
Bei jeder Freistellung hat grundsätzlich ein angemessener Ausgleich zu erfolgen. Dieser Ausgleich kann entweder in der Leistung eines angemessenen Geldausgleichs (vgl. unten 6.3) oder in der Einräumung eines Belegungsrechts für Ersatzwohnungen (vgl. unten 6.4) oder eines sonstigen Ausgleichs in angemessener Art und Weise bestehen.
Vor der Freistellung bestimmter Arten von Wohnungen oder ganzer Gebiete ist zu prüfen, ob das angestrebte Ziel nicht auch durch die Freistellung einzelner Wohnungen erreicht werden kann.
Bei der Prüfung, ob nach den wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen ein überwiegendes öffentliches Interesse an den Belegungsbindungen nicht mehr besteht, hat die Gemeinde auch die Wohnungsnachfrage im angrenzenden Einzugsgebiet, das sich aus dem wirtschaftlichen, verkehrs- und bevölkerungsmäßigen Zusammenhang ergibt, zu berücksichtigen.


6.2.2
Die Freistellung ist grundsätzlich zeitlich zu befristen. Die Befristung kann durch eine Zeitangabe oder durch die Begrenzung auf die Dauer des nächsten Mietverhältnisses erfolgen. Eine Freistellung für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren soll nur erteilt werden, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung davon ausgegangen werden kann, dass sich innerhalb der Freistellungsdauer die örtliche Wohnungsmarktsituation nicht wesentlich ändern wird, oder die Dauer der Freistellung gerade wegen des überwiegenden privaten oder öffentlichen Interesses gerechtfertigt oder zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen erforderlich ist.
Eine unbefristete Freistellung kann ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn eine der in § 30 Abs. 1 WoFG genannten Voraussetzungen vorliegt und die Belegungsbindung in weniger als fünf Jahren endet. Voraussetzung für die unbefristete Freistellung ist in jedem Fall, dass Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Zukunft nicht mehr in Anspruch genommen werden; Baukostenzuschüsse müssen anteilig zurückgezahlt werden.


6.2.3
Soll selbst genutztes Wohneigentum vermietet werden, dürfen Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Zukunft nicht mehr in Anspruch genommen werden. Ausnahmsweise können Fördermittel belassen werden, wenn selbst genutztes Wohneigentum wegen eines berufsbedingten Ortswechsels, eines veränderten Wohnflächenbedarfs (Vergrößerung der Familie) oder aus ähnlichen schwerwiegenden Gründen vermietet werden soll. Ergibt sich dabei, dass die nach § 8 WoBindG, der Fördervereinbarung oder der Förderzusage zulässige Miete für den Kreis der Wohnberechtigten nicht tragbar ist, kann der Verfügungsberechtigte von der Bindung an die Einkommensgrenze und an die Wohnungsgröße für die Dauer der Vermietung befristet freigestellt werden, es sei denn, die Gemeinde kann Berechtigte benennen, die bereit und in der Lage sind, die Miete aufzubringen.
Kann nach den Umständen davon ausgegangen werden, dass die Vermietung auf Dauer erfolgt, so ist die Freistellung von der Rückzahlung eines etwaigen Familienzusatzdarlehens nach § 45 II.WoBauG abhängig zu machen.


6.3


6.3.1
Freistellungen sind mit der Auflage zu erteilen, dass der Verfügungsberechtigte für die Dauer der Freistellung einen angemessenen Ausgleich in Geld an die Bewilligungsstelle leistet. Ein Geldausgleich ist nicht vorzusehen, soweit
-
der Verfügungsberechtigte der zuständigen Stelle gleichwertigen Ersatz schafft, indem er der zuständigen Stelle das Belegungsrecht für eine oder mehrere freie oder bezugsfertige Ersatzwohnungen für die Dauer der Freistellung vertraglich einräumt,
-
der Verfügungsberechtigte einen sonstigen Ausgleich in angemessener Art und Weise leistet oder
-
von einem Ausgleich abgesehen werden kann.
Wegen der mietpreisrechtlichen Auswirkungen bei öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz wird auf § 26 Abs. 4 der Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) hingewiesen.


6.3.2
Die laufende Ausgleichszahlung beträgt 1,25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat für die Dauer der Freistellung, höchstens jedoch solange, wie die Wohnung den Bindungen unterliegt.
Der in Satz 1 genannte Betrag ist je nach Ausstattung wie folgt zu differenzieren:
-
Wohnung ohne Bad/Dusche oder Sammelheizung:
Abschlag von 0,25 Euro;
-
Wohnung ohne Bad/Dusche und Sammelheizung:
Abschlag von 0,50 Euro;
Die laufende Ausgleichszahlung beträgt die Hälfte dieses Regelsatzes, wenn der Verfügungsberechtigte lediglich von einem Vorbehalt für Angehörige eines bestimmten Personenkreises oder von der Einhaltung der angemessenen Wohnungsgröße freigestellt werden soll. In dem zuletzt genannten Fall ist die gesamte Wohnfläche, nicht nur der die angemessene Wohnungsgröße übersteigende Anteil zugrunde zu legen.


6.3.3
Soll die freizustellende Wohnung einem Wohnungssuchenden überlassen werden, dessen Gesamteinkommen die Einkommensgrenze um mehr als 80 vom Hundert übersteigt, kann die festzusetzende Ausgleichszahlung um 0,25 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat erhöht werden; bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze um mehr als 100 vom Hundert kann die Ausgleichszahlung um 1,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat erhöht werden.


6.3.4
Die Ausgleichszahlung kann entsprechend beschränkt werden, wenn sie zusammen mit der preisrechtlich zulässigen Miete die Mieten für vergleichbare, nicht preisgebundene Wohnungen übersteigt.
Vergleichsmaßstab ist der Mittelwert der in einem örtlichen Mietspiegel enthaltenen Mietspanne für vergleichbaren Wohnraum (vgl. § 6 Abs. 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen für Baden-Württemberg, LAFWoG).
Ist ein Mietspiegel nicht vorhanden, ist der Vergleichsmaßstab der gültigen Höchstbeträgeverordnung des Wirtschaftsministeriums zu entnehmen (vgl. § 6 Abs. 2 LAFWoG).


6.3.5
Die Ausgleichszahlung bei Freistellung einzelner Wohnungen kann herabgesetzt bzw. es kann auf sie verzichtet werden,
-
wenn und soweit die Freistellung im überwiegenden öffentlichen Interesse erteilt wird (§ 30 Abs. 1 Nr. 2 und 3 i. V. m. § 30 Abs. 3 WoFG) und wirtschaftliche Vorteile für den Verfügungsberechtigten damit nicht verbunden sind oder
-
wenn die Erhebung der Ausgleichszahlung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Relation zum Wert der Förderung, unangemessen wäre.
Dies gilt für den Verzicht auf eine Ausgleichszahlung bei Freistellung von Wohnungen bestimmter Art oder bestimmter Gebiete entsprechend. Ein Verzicht ist hier auch dann möglich, wenn ein ausgeglichener Wohnungsmarkt mit allenfalls geringfügigen Differenzen zwischen den höchstzulässigen Mieten nach § 28 WoFG bzw. den Kostenmieten und den Mieten im frei finanzierten Wohnungsmarkt besteht.
Ein Geldausgleich ist nicht zu leisten, wenn trotz erteilter Freistellung die Wohnung bindungsgerecht belegt wird.
Wird auf einen Geldausgleich verzichtet, entfällt insoweit auch ein Ausgleich durch die Einräumung eines Belegungsrechts an einer Ersatzwohnung oder ein sonstiger Ausgleich.


6.3.6
Die Ausgleichszahlungen des Verfügungsberechtigten an die Bewilligungsstelle werden nach Weisung des Wirtschaftsministeriums wieder für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung eingesetzt.


6.3.7
Die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung endet bei Befristung mit dem Ablauf der Frist, spätestens in dem Zeitpunkt, in dem das Belegungsrecht an der Wohnung oder die Eigenschaft »öffentlich gefördert« nach den §§ 15 bis 17 WoBindG entfällt.


6.3.8
Die Freistellung ist dem Verfügungsberechtigten und bei Verpflichtung zur Ausgleichszahlung der L-Bank mit der Höhe der festgesetzten monatlichen Ausgleichszahlung, dem Beginn und dem voraussichtlichen Ende der Zahlungspflicht schriftlich mitzuteilen und in der Wohnungskartei zu vermerken.


6.4


6.4.1
Erfolgt eine Freistellung unter der Bedingung, dass der Verfügungsberechtigte der Gemeinde das Belegungsrecht an einer gleichwertigen bezugsfertigen oder freien Ersatzwohnung, die keinen Belegungs- und Mietbindungen unterliegt, einräumt, können daneben keine Ausgleichszahlungen verlangt werden. Ist die Ersatzwohnung nicht mindestens gleichwertig, kann eine angemessene herabgesetzte Ausgleichszahlung verlangt werden.


6.4.2
Von der Möglichkeit, anstelle einer Ausgleichszahlung das Belegungsrecht an einer Ersatzwohnung als Bedingung für die Freistellung vorzusehen, soll in der Regel nur Gebrauch gemacht werden, wenn es wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint, auf einer Ausgleichszahlung zu bestehen. Die Freistellung ist in diesen Fällen erst dann zu erklären, wenn der Verfügungsberechtigte das Belegungsrecht für die Ersatzwohnung vertraglich eingeräumt hat und sich verpflichtet, dieses jederzeit auf Verlangen der Gemeinde durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch sichern zu lassen. In dem Vertrag muss sich der Verfügungsberechtigte auch verpflichten, die Ersatzwohnung zu gleichwertigen Bedingungen zu überlassen.


6.5
Eine Ersatzwohnung bei Freistellung einer mit öffentlichen Mitteln i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes erlangt durch den Vertrag zwischen dem Verfügungsberechtigten und der Gemeinde nicht die Eigenschaft einer öffentlich geförderten Wohnung; die freigestellte Wohnung behält die Eigenschaft »öffentlich gefördert«. Die Einräumung des Belegungsrechts an der Ersatzwohnung ist in der Wohnungskartei jedoch zu vermerken.


7.


7.1
Zweckentfremdung und bauliche Änderungen, die die Wohnung für Wohnzwecke ungeeignet machen, sollen nur in dringenden Fällen und nur dann genehmigt werden, wenn ein überwiegendes öffentliches Interesse oder ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten an der Zweckentfremdung oder baulichen Änderung besteht und dieses Interesse auf andere Weise in absehbarer Zeit nicht befriedigt werden kann.
Gemäß § 7 Abs. 3 WoBindG sind auf die Genehmigung bei mit öffentlichen Mitteln i. S. v. § 6 II.WoBauG geförderten Wohnungen § 27 Abs. 7 Nr. 3 WoFG und damit auch die Bestimmungen dieser Verwaltungsvorschrift anzuwenden. Bei nach den § 88 d und e II.WoBauG geförderten Wohnungen gilt Nummer 10 dieser Verwaltungsvorschrift.


7.2
Die Genehmigung kann unbefristet, befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden.


7.2.1
Unbefristete Genehmigungen sind erst dann zu erteilen, wenn der Verfügungsberechtigte das auf die Wohnung, die zweckentfremdet oder baulich verändert werden soll, entfallende anteilige öffentliche Darlehen vollständig zurückbezahlt sowie eine angemessene Abstandssumme entrichtet hat. Bei einer Förderung durch laufende Zuschüsse hat die weitere Auszahlung zu unterbleiben bzw. müssen einmalige Zuschüsse zeitanteilig zurückgezahlt worden sein.
Die Abstandssumme kann bis zu 1500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen und soll dem Betrag entsprechen, der über das ursprünglich gewährte Darlehen hinaus zur Förderung von Wohnraum vergleichbarer Größe erforderlich ist. Für jedes volle Jahr, um das die Eigenschaft »öffentlich gefördert« bzw. die vertraglich vereinbarte Dauer der Bindungen weniger als fünf Jahre andauern wird, ist die Abstandssumme um 20 vom Hundert herabzusetzen. In Gemeinden, in denen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach Artikel 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz) vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) gilt, darf die Abstandssumme den bei einer Zweckentfremdung nach diesem Artikel zu leistenden Ausgleichsbetrag nicht unterschreiten.
Von der Leistung einer Abstandssumme kann ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn der Gemeinde das Belegungsrecht an einer anderen nicht gebundenen Wohnung (Ersatzwohnung) vertraglich eingeräumt wird. Insoweit gelten die Nummern 6.4 entsprechend.


7.2.2
Bei befristeten Genehmigungen soll die Rückzahlung der Fördermittel nicht verlangt werden.
Die Genehmigung ist davon abhängig zu machen, dass sich der Verfügungsberechtigte verpflichtet, für die Dauer der Zweckentfremdung, längstens jedoch bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Belegungsrecht an der Wohnung oder die Eigenschaft »öffentlich gefördert« nach den §§ 15 bis 17 WoBindG entfällt, eine laufende monatliche Ausgleichszahlung von bis zu 3,50 Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu entrichten. Der Betrag der Ausgleichszahlung ist je nach Ausstattung zu differenzieren. Die Nummer 6.3.2 gilt entsprechend.
Sind die während der Zweckentfremdung vom Verfügungsberechtigten erzielbaren Einnahmen (zum Beispiel bei gewerblicher Nutzung) höher, so ist der Betrag der Ausgleichszahlung entsprechend anzuheben.


7.2.3
Wird die Genehmigung im überwiegenden öffentlichen Interesse erteilt, so kann von der Erhebung der Abstandssumme oder von Ausgleichszahlungen ganz oder teilweise abgesehen werden.


7.3
Der Verfügungsberechtigte hat die Abstandssumme bzw. Ausgleichszahlung an die Bewilligungsstelle zu entrichten. Die Mittel werden nach Weisung des Wirtschaftsministeriums wieder für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung eingesetzt.


7.4
Die Genehmigung ist dem Verfügungsberechtigten und der Bewilligungsstelle - letzterer auch die Höhe der festgesetzten Abstandssumme bzw. Ausgleichszahlung, der Beginn und das voraussichtliche Ende der Zahlungspflicht - schriftlich mitzuteilen sowie in der Wohnungskartei zu vermerken.


7.5
Bei nicht öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz gilt das Verbot der Zweckentfremdung nach Artikel 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes in Verbindung mit der jeweils gültigen Verordnung der Landesregierung über das Verbot der Zweckentfremdung. Bei Nichteinhaltung von Bindungen solcher Wohnungen ist Nummer 10.1.2 anzuwenden.


8.
Durch § 31 WoFG können - anders als bei der Freistellung nach § 30 WoFG - nicht nur die Belegungs- sondern auch die Mietbindungen auf eine Ersatzwohnung übertragen werden.


8.1
Die Übertragung der Bindungen von geförderten Wohnungen auf Ersatzwohnungen des Verfügungsberechtigten kann nur vereinbart werden, wenn folgende drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:


1.
Die Übertragung dient der Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen oder ist aus anderen Gründen der örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse geboten.
Letzteres wäre z. B. dann anzunehmen, wenn an einer anderen Stelle des Stadtgebietes durch die Ersatzwohnungen ein dort bestehendes Problem bei der Wohnraumversorgung gelöst werden soll.


2.
Die Förderwohnungen und Ersatzwohnungen müssen unter Berücksichtigung des Förderzwecks gleichwertig sein.
Die Gleichwertigkeit richtet sich nach dem Wohnwert der Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung), der Anzahl der gebundenen Wohnungen, der Bindungsdauer, aber auch der Art und der Höhe der Belegungs- und Mietbindungen. In der öffentlich-rechtlichen Übertragungsvereinbarung können Änderungen der Belegung- und Mietbindungen, insbesondere deren Anzahl, Dauer, Art oder Höhe vorgesehen werden. Hierdurch kann von der Gleichwertigkeit der Wohnungen abgewichen werden. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass durch die Änderungen unter Berücksichtigung der maßgeblichen Umstände, insbesondere des Wohnwerts der Wohnungen, - bei einer Gesamtbetrachtung - kein mehr als nur unerheblicher wirtschaftlicher Vorteil für den Verfügungsberechtigten entsteht (vgl. § 31 Abs. 2 WoFG). So müssen z. B. die Bindungen von vier gebundenen 45 m2-Wohnungen nicht wieder auf eben solche Einzimmerwohnungen übertragen werden. Es ist auch nicht erforderlich, dass die Ersatzwohnungen zusammen wieder eine Wohnfläche von 180 m2 ergeben, wenn zwei Ersatzwohnungen mit drei Zimmern und je 80 m2 gebunden werden und die fehlenden Quadratmeter Wohnfläche durch eine bessere Lage, eine längere Bindung so ausgeglichen werden, dass bei einer Gesamtbetrachtung dem Verfügungsberechtigten insgesamt ein nur unerheblicher wirtschaftlicher Vorteil entsteht.


3.
Es muss sichergestellt sein, dass zum Zeitpunkt des vereinbarten Übergangs der Bindungen, die Förderwohnungen wie auch die Ersatzwohnungen bezugsfertig oder frei sind.
Die Übertragungsvereinbarung kann damit bereits zu einem Zeitpunkt geschlossen werden, in dem die Wohnungen noch nicht bezugsfertig oder frei sind, sofern in der Vereinbarung der Bindungsübergang erst für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit bzw. des Freiwerdens festgelegt wird. In jedem Fall tritt der rechtswirksame Übergang der Bindungen erst ein, wenn die Förderwohnungen und Ersatzwohnungen bezugsfertig oder frei sind.


8.2
Mit dem Zeitpunkt des Übergangs gelten die Ersatzwohnungen als geförderte Wohnungen im Sinne der Förderzusage (vgl. § 31 Abs. 3 WoFG). Das bedeutet, das sich die förderrechtlichen Beziehungen - evtl. in ihrem durch die Vereinbarung geänderten Inhalt - insgesamt an den Ersatzwohnungen fortsetzen.


8.3
Sofern in der Vereinbarung vereinbart werden soll, dass dingliche Sicherheiten am Grundstück der Förderwohnungen aufgehoben und am Grundstück der Ersatzwohnungen neu bestellt werden sollen, ist hierzu die vorherige Einwilligung der L-Bank als der Inhaberin der betroffenen Rechte einzuholen.


8.4
Gemäß § 7 Abs. 2 WoBindG ist § 31 WoFG entsprechend auf die mit öffentlichen Mitteln i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes geförderten Wohnungen anzuwenden.
Bei einer Übertragung der Bindungen von diesen Wohnungen ist in jedem Falle in der Vereinbarung eine Bestimmung über die Mieten der Ersatzwohnungen zu treffen. Dabei können neue vereinbarte Mieten festgelegt werden, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und sich entsprechend der Bestimmungen des aktuellen Landeswohnraumförderungsprogramms erhöhen. Es kann auch bestimmt werden, dass die bisherige Kostenmiete, die auf der Grundlage der bisherigen Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt und weitergeführt wird, nun für die Ersatzwohnungen gilt oder dass für die Ersatzwohnungen eine Kostenmiete auf der Grundlage einer neuen vom Verfügungsberechtigten zu erstellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung zu bestimmen ist. Hierdurch dürfen sich jedoch keine mehr als unerheblichen wirtschaftlichen Vorteile für den Verfügungsberechtigten ergeben.
Im Zeitpunkt des Übergangs der Bindungen erlischt die Eigenschaft öffentlich gefördert bei den Förderwohnungen und geht auf die Ersatzwohnungen vollumfänglich oder mit den vereinbarten Änderungen über. Damit unterliegen nun allein die Ersatzwohnungen noch den Belegungs- und Mietbindungen sowie evtl. einer Fehlbelegungsabgabepflicht.


8.5
Bei nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz nicht öffentlich geförderten Wohnungen kann § 31 WoFG ebenfalls entsprechend angewandt werden. Insoweit wird auf Nummer 10.1.5 verwiesen.


9.


9.1


9.1.1
Vor Erlass einer Kündigungs- oder Räumungsanordnung soll der Mieter zunächst veranlasst werden, einen Wohnberechtigungsschein nachträglich zu beantragen. Sofern die Voraussetzungen für die Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins im Zeitpunkt der Antragstellung (vgl. § 20 Satz 3 WoFG) vorliegen, ist ihm eine solche für die Zukunft zu erteilen. Der Verstoß gegen die Belegungsvorschriften wird dadurch für die zurückliegende Zeit allerdings nicht geheilt. Die zuständige Stelle kann Geldleistungen nach § 33 WoFG für die Zeit bis zur Erteilung der Bescheinigung erheben.


9.1.2
Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins bei nachträglicher Antragstellung nicht vor, ist nach der Art und Schwere des Verstoßes und nach dem öffentlichen Interesse an den Bindungen der betreffenden Wohnung abzuwägen, ob zunächst versucht werden soll, den Verfügungsberechtigten durch Geldleistungen nach § 33 WoFG zu veranlassen, das Mietverhältnis mit dem Nichtberechtigten zu beenden, oder ob unmittelbar eine Kündigungs- oder Räumungsanordnung erlassen werden soll. Auch bei Erlass einer Kündigungs- oder Räumungsanordnung können vom Verfügungsberechtigten bis zur tatsächlichen Räumung der Wohnung Geldleistungen nach § 33 WoFG verlangt werden.


9.1.3
Kann der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist erreichen, so kann unmittelbar gegenüber dem Inhaber der Wohnung die Räumung angeordnet werden.


9.1.4
Von einer Räumungsanordnung soll abgesehen werden, wenn die Räumungsklage des Verfügungsberechtigten aufgrund der Sozialklausel (§ 574 BGB) abgewiesen worden ist. Von einer Räumungsanordnung soll außerdem in der Regel abgesehen werden, wenn der Mieter ein Gesamteinkommen innerhalb der Einkommensgrenze hat und nur - entgegen der besonderen Bindung für die Wohnung - nicht zu einem bestimmten begünstigten Personenkreis gehört.


9.2
Nummer 9.1 gilt bei mit öffentlichen Mitteln i. S. v. § 6 II.WoBauG geförderten Wohnungen entsprechend mit der Maßgabe, dass an Stelle von § 27 Abs. 6 WoFG § 4 Abs. 8 WoBindG und an Stelle von § 33 WoFG § 25 WoBindG Anwendung findet.


9.3
Die Geldleistungen sind öffentlich-rechtlicher Natur und haben den Zweck, den Schaden auszugleichen, der der öffentlichen Hand durch einen Gesetzesverstoß entsteht. Schadenskriterien sind hierbei:
-
der Wohnwert der Wohnung (Größe, Ausstattung, Baujahr),
-
die Schwere des Verstoßes (Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird).
Die Höhe der Geldleistung bestimmt sich im Regelfall nach den nachstehenden Bemessungssätzen:


9.3.1
Belegungsverstöße


9.3.1.1
Bei Belegungsverstößen ist die Höhe der Geldleistungen in der Regel je Quadratmeter Wohnfläche monatlich wie folgt zu bemessen:
1 Euro,
-
bei Verstößen lediglich gegen den Vorbehalt der Wohnung für einen bestimmten Personenkreis,
-
wenn die angemessene Wohnungsgröße um nicht mehr als 15 m2 Wohnfläche oder einen Raum überschritten wird oder
-
wenn der Verfügungsberechtigte gegen die Anzeige- und Mitteilungspflichten nach § 27 Abs. 8 WoFG, § 32 Abs. 3 S. 1 WoFG und bei öffentlich geförderten Wohnungen i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes nach § 4 Abs. 1 und 6 WoBindG verstoßen hat.
1,75 Euro,
-
wenn die angemessene Wohnungsgröße um mehr als 15 m2 Wohnfläche oder einen Raum überschritten wird oder
-
bei Belegung unter Nichtbeachtung eines Wohnungsbesetzungsrechts.


9.3.1.2
Bei Überlassen einer Wohnung ohne Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins oder bei nicht genehmigter Selbstnutzung (§ 27 Abs. 7 Nr. 1 WoFG; § 7 Abs. 3 WoFG) ist im Übrigen von einem mittleren Betrag von 2,50 Euro auszugehen.
Er vermindert sich um folgende Beträge:
-
Wohnung ohne Bad/Dusche oder ohne Sammelheizung:
Abschlag von 0,25 Euro,
-
Wohnung ohne Bad/Dusche und Sammelheizung:
Abschlag von 0,50 Euro.


9.3.1.3
Bei Verstößen gegen das Verbot der Zweckentfremdung oder baulicher Veränderungen sowie bei Leerstehenlassen einer Wohnung (§ 27 Abs. 7 Nrn. 2 und 3 WoFG; § 7 Abs. 3 WoBindG) ist von einem mittleren Betrag von 4,25 Euro auszugehen. Die Nummer 9.3.1.2 findet entsprechende Anwendung.


9.3.2
Mietverstöße
Bei Verstößen gegen die Mietbindung (§ 28 Abs. 2 bis 4 WoFG; § 8 Abs. 1 und 3, § 8 a, § 8 b und § 9 WoBindG) werden Geldleistungen in Höhe des Betrages erhoben, um den der Vermieter die mietpreisrechtlich zulässige Miete überschritten hat. Geldleistungen können für den betreffenden Zeitraum auch dann erhoben werden, wenn der Vermieter zwar die bisherige überhöhte Miete für die Zukunft gesenkt hat, für die Vergangenheit jedoch dem Mieter trotz Aufforderung nicht erstattet hat.


9.3.3
Die Geldleistungen sollen nicht oder nicht in der angegebenen Höhe gefordert werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalles, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wäre. Von der Forderung einer Geldleistung kann danach abgesehen werden, wenn
-
der Verfügungsberechtigte unverzüglich nach der Feststellung des Verstoßes die erforderlichen Maßnahmen zur Wiederherstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung durchgeführt und die bestimmungswidrige Verwendung der Wohnung bis zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes nicht länger als sechs Monate gedauert hat;
-
bei Mietpreisverstößen der Vermieter nach Aufforderung innerhalb einer angemessenen Frist die Miete auf die zulässige Höhe abgesenkt und für die Vergangenheit die überhöhten Beträge erstattet hat;
-
dem ohne Wohnberechtigungsschein eingezogenen Mieter nachträglich einen solchen erteilt oder die Selbstnutzung durch den Eigentümer nachträglich genehmigt wird. Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins zwar bei der nachträglichen Antragstellung vor, lagen sie dagegen im Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung nicht vor, sind Geldleistungen für die Zeit bis zur Ausstellung der Bescheinigung zu fordern;
-
dem ohne Wohnberechtigungsschein eingezogenen Mieter zwar kein Wohnberechtigungsschein mehr erteilt werden kann, weil das Gesamteinkommen im Zeitpunkt der nachträglichen Antragstellung die Einkommensgrenze übersteigt, die Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung im Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung aber vorgelegen haben;
-
der Verfügungsberechtigte lediglich gegen die Mitteilungspflichten nach § 27 Abs. 8 WoFG, § 32 Abs. 3 S. 1 WoFG und bei öffentlich geförderten Wohnungen i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes nach § 4 Abs. 1 und 6 WoBindG verstoßen hat und gleichartige Verstöße nicht mehr zu erwarten sind.


9.3.4
Die Geldleistungen sind für die Zeit, während der der Verstoß andauert, festzusetzen.


9.3.5
Die Gemeinde setzt Geldleistungen in einem Leistungsbescheid fest, der mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen ist.
Der Bescheid soll erkennen lassen, dass auch Überlegungen zur Verhältnismäßigkeit der Geldleistung (vgl. § 25 Abs. 3 WoBindG) angestellt wurden.
Eingehende Geldleistungen sind unter Erläuterung der Höhe des abgeführten Betrags an die Bewilligungsstelle abzuführen. Die begleitende Erläuterung darf nicht erkennen lassen, von welchem Zahlungspflichtigen sie stammen. Die Mittel werden nach Weisung des Wirtschaftsministeriums wieder zur Förderung der sozialen Wohnraumförderung eingesetzt.


9.3.6
Da die §§ 33 und 52 WoFG bzw. bei öffentlich geförderten Wohnungen i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes die §§ 25 und 26 WoBindG unterschiedliche Zielsetzungen verfolgen, ist die gleichzeitige Erhebung von Geldleistungen nach § 33 WoFG bzw. § 25 WoBindG und einer Geldbuße nach § 52 WoFG bzw. § 26 WoBindG wegen desselben Verstoßes nicht grundsätzlich ausgeschlossen; allerdings ist hierbei der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten.


9.4


9.4.1
Zuständig für die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten sind die Gemeinden.


9.4.2
§ 52 WoFG bzw. § 26 WoBindG sind Sondervorschriften gegenüber § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und gehen diesem vor.


9.4.3
Ein Entgelt ist »wesentlich höher« im Sinne von § 26 Abs. 3 WoBindG, wenn es das preisrechtlich zulässige Entgelt um mindestens zehn vom Hundert übersteigt.


9.5
Die Gemeinde unterrichtet die Bewilligungsstelle über Gesetzesverstöße, soweit diese zu Maßnahmen nach den Nummern 9.3 und 9.4 führen.


9.6
Wegen Verstößen gegen Fördervereinbarungen bei mit nicht öffentlichen Mitteln nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz geförderten mietweise genutzten Wohnungen wird auf Nummer 10 verwiesen.


10.
Die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes können bei Nichteinhaltung von Bindungen der nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz nicht öffentlich geförderten Wohnungen nicht unmittelbar angewandt werden, jedoch kommt im Einzelfall eine entsprechende Anwendung durch die L-Bank in Betracht.


10.1


10.1.1
Bevor Abweichungen von den Bindungen zugelassen werden, ist auf eine bindungsgerechte Belegung hinzuwirken.

Sofern ein Verfügungsberechtigter selbst keinen wohnberechtigten Wohnungssuchenden findet, unterstützt ihn die Gemeinde bei der Vermittlung; gegebenenfalls sollte mit Nachbargemeinden Verbindung aufgenommen werden, wenn die Gemeinde selbst keine Wohnungssuchenden vermitteln kann.



10.1.2
Der Abweichung von Bindungen kann in Ausnahmefällen die L-Bank durch Abänderung der Fördervereinbarung im Benehmen mit der Gemeinde zustimmen, wenn die Voraussetzungen entsprechend den § 30 WoFG bzw. § 27 Abs. 7 WoFG vorliegen. Die Nummern 6.2, 6.3, 6.4, 7.1 bis 7.4 gelten entsprechend.


10.1.3
Eine von den Bindungen abweichende Vereinbarung kann sich insbesondere auf folgende Punkte beziehen:
-
Einhaltung von Einkommensgrenzen durch Wohnungssuchende,
-
Einhaltung der angemessenen Wohnungsgröße,
-
Überlassung an bestimmte Personenkreise,
-
Verbot der Selbstbenutzung,
-
Mietbindung, soweit gesetzlich nichts anderes vorgeschrieben ist
-
Veräußerung der Wohnung während der Bindung ohne ihre Übertragung auf den Erwerber,
-
Verbot, die Wohnung zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen (Zweckentfremdung).
Eine Vereinbarung, die die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken erlaubt, ersetzt eine nach Artikel 6 § 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes notwendige Genehmigung nicht (vgl. Nummer 7.5). Für eine derartige Vereinbarung ist deshalb von vornherein kein Raum, wenn die Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erteilt werden kann.


10.1.4
Die Zulassung einer Abweichung von den Bindungen kommt in der Regel nur bei einer Ausgleichszahlung in Frage.
Sie richtet sich nach den Grundsätzen in entsprechender Anwendung der Nummern 6.3 und 7.2. Bei Abweichung von der Mietbindung ist mindestens die Differenz zwischen der in der Fördervereinbarung festgelegten Miete und der im Mietvertrag über die bindungsbefreite Wohnung vereinbarten Miete als Ausgleichszahlung zu erheben.
Die Leistung einer Ausgleichszahlung ist durch eine Zusatzvereinbarung nach Abstimmung mit der Gemeinde zwischen dem Verfügungsberechtigtem und der L-Bank zu regeln.


10.1.5
Die L-Bank kann auch mit dem Verfügungsberechtigten im Benehmen mit der Gemeinde durch eine Änderung oder einen Neuabschluss einer Fördervereinbarung eine Übertragung der Belegungs- und Mietbindungen entsprechend § 31 WoFG auf eine Ersatzwohnung des Verfügungsberechtigten vereinbaren. Nummer 8 gilt entsprechend.


10.2
Verstöße gegen Pflichten, die sich im Zusammenhang mit der nicht öffentlichen Förderung ergeben, können durch Rückforderung der Förderung, durch Vertragsstrafen oder durch Vereinbarung von Ausgleichszahlungen geahndet werden.


10.3
Die Gemeinden werden gebeten, die L-Bank zu unterrichten, sobald sie von Verstößen gegen Bindungen Kenntnis erlangen.


11.


11.1
Das Ende der Eigenschaft »öffentlich gefördert« bei mit öffentlichen Mitteln i. S. d. Zweiten Wohnungsbaugesetzes geförderten Wohnungen richtet sich nach den §§ 15 bis 18 WoBindG, wobei auf folgendes hingewiesen wird:


11.1.1
Kleindarlehen (§ 16 Abs. 2 WoBindG)
Bei allen Wohnungsarten endet die Bindung mit dem Zeitpunkt der Rückzahlung, sofern nur ein öffentliches Baudarlehen von nicht mehr als 1550 Euro je Wohneinheit gewährt worden ist.


11.1.2
Eigenheime, Eigensiedlungen und eigengenutzte Eigentumswohnungen
Bei Eigenheimen, Eigensiedlungen und eigengenutzten Eigentumswohnungen endet die Eigenschaft »öffentlich gefördert« im Zeitpunkt der Rückzahlung, wenn die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden (§ 16 Abs. 5 WoBindG).
Sind neben den Darlehen Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder Zinszuschüsse aus öffentlichen Mitteln bewilligt worden, so gilt die Wohnung mindestens bis zum Ablauf des Kalenderjahres als öffentlich gefördert, in dem der Zeitraum endet, für den sich die laufenden Aufwendungen durch die Gewährung der Zuschüsse vermindern (Förderungszeitraum § 15 Abs. 1 Satz 2 WoBindG).
Sind für ein Eigenheim, Eigensiedlungen oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung öffentliche Mittel lediglich als Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder als Zinszuschüsse gewährt worden, endet der Förderungszeitraum bei planmäßiger Einstellung oder Verzicht auf weitere Auszahlung der Zuschüsse entsprechend § 16 Abs. 5 und 7 WoBindG (§ 15 Abs. 2 Satz 2 WoBindG).
Um ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung handelt es sich, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen (§ 8 Abs. 2 II.WoBauG) bestimmt war. Eine spätere Nutzung durch andere Personen schadet jedoch hier nicht. Für § 16 Abs. 5 S. 1 WoBindG genügt es vielmehr, dass die öffentlichen Mittel zur Förderung eines Eigenheims, einer Eigensiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung bewilligt worden sind, d. h. dass sich die Bewilligungsentscheidung auf eine Förderung der Herstellung eigengenutzten Wohnraums bezog.
Wird eine Eigentumswohnung, die durch Umwandlung einer öffentlich geförderten Mietwohnung entstanden ist, erst nach der Rückzahlung oder Ablösung vom Eigentümer oder seinen Angehörigen (§ 8 Abs. 2 II.WoBauG) als Berechtigte selbst genutzt, gilt sie als öffentlich gefördert bis zum Beginn der Eigennutzung (§ 16 Abs. 5 Satz 3 WoBindG). Hat der Wohnungsinhaber die Wohnung aufgrund einer Bescheinigung über die Wohnberechtigung bezogen, so ist er nur dann Berechtigter im Sinne des § 16 Abs. 5 S. 3 WoBindG, wenn diese Bescheinigung auch nach Wohnfläche und Vorbehalten (§ 4 Abs. 3 WoBindG, § 27 Abs. 5 WoFG) zum Bezug der Wohnung berechtigt. Nach Sinn und Zweck der Regelung ist § 16 Abs. 5 Satz 3 WoBindG entsprechend auf bisher mietweise genutzte Eigentumswohnungen, die als Mietwohnung gefördert, aber bereits als Eigentumswohnungen erstellt wurden, anwendbar.


11.1.3
Zwei Wohnungen im Eigenheim und vermietete Eigentumswohnungen
Bei Bewilligung von öffentlichen Mitteln für zwei Wohnungen eines Eigenheims, eines Kaufeigenheims, einer Kleinsiedlung oder mehrere Eigentumswohnungen eines Gebäudes gilt § 16 Abs. 1, 2 und 5 für die einzelne Wohnung, wenn der auf sie entfallende Anteil der als Darlehen gewährten Mittel zurückgezahlt oder abgelöst und der anteilige Zuschussbetrag nicht mehr gezahlt wird (§ 16 Abs. 7 WoBindG).


11.1.4
Mietwohnungen
Bei Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern ist dagegen für das Ende der Bindungen erforderlich, dass die für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes als Darlehen bewilligte öffentlichen Mittel zurückgezahlt und die als Zuschüsse bewilligten öffentlichen Mittel nicht mehr gezahlt werden (§ 16 Abs. 6 und § 15 Abs. 4 WoBindG; vgl. allerdings die Sonderregelung in § 15 Abs. 4 Satz 3).


11.2


11.2.1
Die Gemeinde hat dem Verfügungsberechtigten eine schriftliche Bestätigung über das Ende der Eigenschaft »öffentlich gefördert« von Amts wegen zu erteilen, sobald feststellbar ist, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt; die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich (§ 18 Abs. 1 WoBindG). Die Bestätigung ist deshalb mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen.


11.2.2
Die Gemeinde hat das Finanzamt über das Ende der Eigenschaft »öffentlich gefördert« zu informieren (§ 29 Abs. 3 Bewertungsgesetz) und den Verfügungsberechtigten über diese Benachrichtigung zu unterrichten. Deshalb empfiehlt sich, eine Durchschrift der Bestätigung nach Nummer 11.2.1 dem Finanzamt zu übermitteln und den Verfügungsberechtigten darauf hinzuweisen.


12.
Die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen richtet sich - mit Ausnahme der Sonderfälle in § 29 Abs. 1 S. 2 WoFG - nach den Festlegungen in der Förderzusage.
Die zuständige Stelle hat auf Antrag dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse einem Wohnungssuchenden und dem Mieter schriftlich die Bindungsdauer oder den Zeitpunkt, ab dem die Wohnung keiner Bindung mehr unterliegt zu bestätigen. Die Bestätigung ist gegenüber dem Verfügungsberechtigten und dem Mieter in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich (§ 29 Abs. 2 WoFG).


13.


13.1
Die Gemeinden und die L-Bank werden gebeten, sich gegenseitig Auskünfte zu erteilen und auf Ersuchen der anderen Stelle ihre Unterlagen zur Verfügung zu stellen, soweit dies zur Durchführung der gesetzlichen Aufgaben erforderlich ist.


13.2
Die L-Bank teilt der Gemeinde bei Bewilligung, nachträglichen Änderungsentscheidungen sowie sonstigen Vorgängen, die eine Änderung der wohnungsrechtlichen Bindungen bewirken, alle Angaben mit, die zur Führung der Wohnungskartei nach Nummer 2.1 notwendig sind, soweit sie der Gemeinde nicht ohnehin bekannt sind.


14.
Die Verwaltungsvorschrift tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft. Gleichzeitig tritt die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Durchführung des Wohnungsbindungsgesetzes vom 11. August 1995 (GABl. S. 571), zuletzt geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 14. März 1997 (GABl. S. 306), außer Kraft und werden die Erlasse des Wirtschaftsministeriums Az.: 6-2733.1/70 vom 6. März 1996 sowie Az.: 6-2711.99/7 vom 8. Januar 1999 aufgehoben.





Anlagen (nichtamtliches Verzeichnis)

Anlage 1: Antrag auf Erteilung eines Wohnberechtigungsschein (Vordruck)

Anlage 2: Allgemeiner Wohnberechtigungsschein (Vordruck)

Anlage 3: Besonderer Wohnberechtigungsschein (Vordruck)

Anlage 4: Bestätigung des Vermieters

 


Abkürzung Fundstelle Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:
http://gelbe-sammlung.kultus-bw.de/jportal/?quelle=jlink&docid=VVBW-VVBW000000172&psml=sammlung.psml&max=true&bs=21

Abkürzung Fundstelle Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie immer auf die gültige Fassung der Vorschrift verlinken möchten:
http://gelbe-sammlung.kultus-bw.de/jportal/?quelle=jlink&query=VVBW-2132-12-WM-20020212-SF&psml=sammlung.psml&max=true&bs=21